A sigla NFT nunca esteve tão em alta como agora. Obras de arte, tweets, memes, músicas… a lista de coisas que podem ser vendidas como um NFT ou “non-fungible-token” (token não-fungível) é extensa e está chegando em mercados físicos e até nos mais regulados, como o imobiliário.
Na prática, a tokenização do imóvel funciona da seguinte forma: o imóvel (e sua escritura) passam a ser ligados a um token criptografado, que representa algo único e não pode ser mudado (daí vem o nome de “não-fungível”) e que usa como base a tecnologia blockchain, a mesma base do bitcoin e outras criptomoedas. É esse token que é comercializado. Quando alguém compra o token, fica registrado que esta pessoa passa a ser proprietária, naquele momento, desse token que, por sua vez, é “dono” daquele imóvel.
O grande diferencial é que, com a digitalização das propriedades, não apenas alguém pode comprar o token todo (e ser, na prática, dono do que ele representa), como pode adquirir apenas frações do token – e, portanto, será dono de apenas uma parte daquele bem (neste caso, de um pedaço do imóvel)
Outro diferencial é no uso da propriedade. Geralmente, se compra um imóvel para ou morar ou alugar. Neste caso, não é diferente: quem adquirir o imóvel tokenizado poderá escolher se quer residir na propriedade ou se quer alugá-la a terceiros. Mas há sim uma vantagem aqui: em ambos os casos o investidor receberá o aluguel proporcional ao seu percentual como dono do imóvel. Quem preferir morar receberá uma parte do aluguel pago mensalmente devolvido para sua conta, como uma espécie de cashback, ou seja, é como se ele estivesse pagando aluguel para ele mesmo.
Para ficar claro: considerando que o aluguel cobrado será de 0,5% sobre o valor da propriedade, que é de R$ 600 mil, ele será ofertado por R$ 3 mil por mês o aluguel, sem contar as taxas de condomínio do prédio e IPTU, pagas a parte como todo contrato do tipo. Como o investidor começa como dono de até 20%, ele também recebe 20% do aluguel mensalmente, ou seja, R$ 600. Se for o morador ou não, recebe do mesmo jeito. Caso seja o inquilino, pode abater esse valor do aluguel, pagando apenas R$ 2,4 mil mensais.
A proporcionalidade vai crescendo à medida que ele invista mais dinheiro para adquirir uma fração maior do token daquele imóvel.
Nessa modalidade, não há financiamento e nem juros cobrados. A transmissão do nome na escritura e matrícula do imóvel só é feita quando a quitação for completa, assim como é hoje em um financiamento imobiliário (enquanto o contratante não quitar, o imóvel fica alienado e a instituição financeira é a verdadeira dona).
“O modelo lembra o conceito de um financiamento imobiliário, com a vantagem de que o consumidor se torna proprietário de um empreendimento a partir de qualquer valor, dentro das suas condições financeiras, sem assunção de uma dívida”,
Outra diferença em relação ao financiamento é que é possível ir quitando conforme o dinheiro entra e não necessariamente seguir o cronograma de parcelas do banco.
Se o imóvel se valorizar, quem detém o token ou fração dele, se beneficia no ato da venda para outras pessoas, como funciona no mercado tradicional.
“É um processo muito menos burocrático. Se tiver um portfólio, consegue vender mais fácil e até, eventualmente, ter acesso a potenciais compradores internacionais. Do ponto de vista do usuário, sai mais barato e ele pode escolher a condição que quer pagar, com a mesma segurança de ter a propriedade de um token, que representa a matrícula do imóvel em cartório”,
Os NFTs são sequências únicas de informações armazenadas no blockchain, certificando a propriedade e a exclusividade de um ativo digital. No mundo, só no terceiro trimestre de 2021, foram negociados mais de U$$ 10,7 bilhões em NFTs de diversas naturezas, segundo a empresa de dados DappRadar. Apesar de serem majoritariamente usados no mundo digital, estão cada vez mais conquistando o mundo físico, usado como representação de uma propriedade.
Nos Estados Unidos, o mercado de NFT de imóveis está mais desenvolvido e já há casos de propriedades vendidas para um grande número de pequenos investidores via frações de tokens no blockchain. Em 2018, a Elevated Returns, empresa de gestão de ativos com sede em Nova York, fez algo parecido: concluiu seu primeiro negócio imobiliário de tokenização.
