No mundo digital on-demand de hoje em dia, comprar e vender uma casa continua teimosa e dolorosamente analógico. A maioria das vendas ainda começa com um agente imobiliário (e uma comissão de 6%). A maioria ainda termina em um escritório, com os dois lados assinando página após página de papéis em linguagem jurídica.
O Vale do Silício quer mudar isso. As empresas de tecnologia começaram a mordiscar as margens do seto imobiliário residencial, oferecendo visitas virtuais, encerramentos digitais e outros serviços. Agora eles estão indo direto para a própria transação imobiliária através da “compra instantânea”, na qual as empresas compram casas, realizam alguma rápida manutenção e as recolocam de volta no mercado.
Empresas consolidadas como Zillow e iniciantes financiadas por capital de risco, como a Opendoor e a Offerpad, levantaram bilhões de dólares com a promessa de que podem usar sofisticados algoritmos para prever o valor de casas individuais. eles alegam que essas previsões , combinadas com economias de escala antiquadas, permitirão que sejam muito mais eficientes do que as tradicionais compras e revendas rápidas (flippers).
As empresas e seus financiadores dizem que estão usando o melhor da tecnologia: trazendo eficiência e conveniência para um processo que não é conhecido por nenhum deles. O Vale do Silício já mudou a forma como pegamos um táxi e pedimos comida, argumentam eles. Por que não melhorar uma transação que mesmo profissionais bem instruídos consideram intimidante.
A compra instantânea é uma pequena parte do mercado, embora esteja crescendo a uma velocidade vertiginosa. A Zillow comprou menos de 700 residências em 2018. Ela espera comprar 5.000 residências por mês em três a cinco anos. A Opendoor, a primeira grande iBuyer, comprou mais de 11 mil casas no ano passado, ano em que arrecadou mais de US$ 1 bilhão para acelerar seu ritmo.
As empresas geralmente pretendem manter casas por 90 dias ou menos antes de vendê-las, para um comprador individual. Para o eventual proprietário, o processo trará mudanças pequenas.
Em Phoenix, a compra instantânea responde por 6% de todas as transações imobiliárias, segundo Mike DelPrete, analista do setor. E em um sinal de como a iBuying está reformulando o mercado imobiliário, a própria empresa de Kelman está entrando no jogo, comprando casas na Califórnia, no Colorado e no Texas através de um programa chamado RedfinNow.
Mesmo corretoras tradicionais, como a Keller Williams e a Realogy, que são proprietárias da Coldwell Banker, da Century 21 e de outras marcas, anunciaram planos para programas de compra instantânea. A tendência é uma ameaça ao modelo de negócios dos corretores – mas, se isso acontecer, eles prefeririam ficar com parte da ação.
Sempre houve pessoas que precisavam vender suas casa rapidamente por causa da perda do emprego ou de mudança súbita. Mas vender rápido tem seu custo, geralmente um acentuado desconto. Compradores instantâneos prometem um desconto muito menor, talvez reduzindo apenas 1% ou 2% do que um proprietário pode obter em uma venda convencional.
Para o vendedor, esse trade-off pode valer a pena.
Por enquanto, os algoritmos ajudam a determinar os lances preliminares de iBuyers, mas essas ofertas não se tornam definitivas até que um inspetor tenha feito uma inspeção. Ainda depende mais de humanos para determinar se uma fundação está rachada ou se uma cozinha precisa ser reformada.
Mesmo as funções de back-office exigem grande participação de mão-de-obra. A Zillow Offers tem cerca de 200 funcionários em Phoenix trabalhando em fileiras de cubículos para dimensionar e agilizar o processo de décadas de trabalho com um agente imobiliário para precificar, preparar e mostrar uma casa na esperança de obter o melhor preço do mercado. Uma fileira de cubículos tem analistas trabalhando para criar índices de preços comparáveis. Outra linha tem pessoas recebendo ligações de potenciais vendedores e ajudando-as a fechar o negócio. Outras estão trabalhando para conseguir equipes de pintura, carpetes e paisagistas para as casas compradas recentemente, para que a Zillow possa colocá-las logo no mercado.
A Zillow e a Opendoor dizem que seus produtos poderiam ficar ainda mais valiosos quando o mercado imobiliário desacelerar. O mercado habitacional, muitas vezes, se aproveita dos períodos de mudanças rápidas, à medida que compradores e vendedores se esforçam para chegar a um acordo sobre os preços. Compradores imediatos, com seus algoritmos sem emoção, poderiam fazer o mercado voltar a movimentar-se, aceitando preços mais baixos para as casas mantidas em estoque e, assim, estabelecendo referências para outros vendedores.
